在售后回租業務中，對于承租人而言，系以讓渡租賃物所有權而換取資金利益；對于出租人而言，系以取得租賃物所有權以擔保租金債權的實現。融資租賃法律關系，系以融資為目的之租賃，實質上是融資與融物的結合，如果缺失“融物”要素，則不構成融資租賃。所以作為融資租賃的租賃物應當具備適合于租賃的特性。租賃物的選擇是融資租賃公司開展合規經營的基礎。近年來，我國融資租賃業務模式不斷創新，租賃物的范圍也包羅萬象，實踐中不動產、動產甚至高速公路收費權、在建項目、專利權、著作權等無形資產都成為了融資租賃的租賃物，但租賃物如果不合規，不僅會遭受監管部門的處罰，還可能引發融資租賃合同性質之爭。本文將從租賃物的角度探討關于融資租賃合同性質的認定。

   （一）租賃物必須是特定化的物

  除了租賃物真實存在之外，還需要能特定化，是具體的物，能夠與其他物加以區分，而不能是籠統的物，比如租賃物清單僅顯示“機械設備一批”、“管線一批”，這樣的標的物很難特定化，此類標的物不具有物權法上“物”的獨立性特征。因此在相關司法案例中法院認為以類物作為標的物不構成融資租賃法律關系。

  （二）租賃物是非消耗物

  消耗物是指不能重復使用，一經使用即改變原有形態、性質的物，比如裝修材料中的沙子和磚頭。非消耗物指經反復使用也不會改變其形態或者性質的物。如果租賃物為消耗物，則出租人的所有權就無法得到保障，承租人也無法持續使用，而且租賃物的價值逐漸消失殆盡，也無法起到擔保租金債權的作用。

  作為融資租賃的標的物應當具備適合于租賃的特性，在融資租賃合同期限屆滿時，具有返還原物的可能性。若按租賃物的特性，正常使用情況下，其在租賃期限屆滿時不可能返還的，則客觀上無法作為融資租賃關系的標的物，相應法律關系亦不得被認定為融資租賃關系。

  （三）租賃物價值與融資金額不能偏離，不得低值高買

  在《融資租賃公司監督管理暫行辦法》中規定“售后回租業務中，融資租賃公司對租賃物的買入價格應當有合理的、不違反會計準則的定價依據作為參考，不得低值高買”。

  司法案例中認為“如租賃物的價值明顯偏低，則應認定該類融資租賃合同沒有融物屬性，系以融資租賃之名行借貸之實，應屬借款合同”。因為如果租賃物價值明顯偏低，租賃物價值和租金二者之間的差距過大，則違反了租賃物最基本的擔保功能，當承租人違約時，出租人不能依靠收回租賃物來彌補其投資成本，而出租人為了保障自己的租金債權，通常會另行簽訂其他擔保合同，那么“融物”的要素就被大大弱化了，整個交易僅有融資之，而無融物之實，會被認定為是借貸關系。

  但如租賃物價值高于融資金額的，租賃物作為對租金的擔保效用，并不影響融資租賃法律關系的構成。

  （四）租賃物所有權的轉移和交付

  在售后回租業務中，從法律意義上講，承租人將租賃物的所有權轉移給融資租賃公司，并將租賃物交付給租賃公司，然后租賃公司再將租賃物租賃并交付給承租人，為簡化交易過程，前后兩個“交付”均是觀念上的交付，最終租賃物依然由承租人占有。

  司法案例中認為“如租賃物所有權未從出賣人處轉移至出租人，則應認定該類融資租賃合同沒有融物屬性，系以融資租賃之名行借貸之實，應屬借款合同”。因此融資租賃公司在交易過程中需規范業務流程，保存好對己有利的交付文件，如租賃物接收單、租賃物驗收單等文件由承租人蓋章確認，控制交付過程并拍照留檔。

  （五）租賃物所有權轉移是否必須辦理產權變更登記

  《融資租賃公司監督管理暫行辦法》第十五條規定“按照國家法律法規規定租賃物的權屬應當登記的，融資租賃公司須依法辦理相關登記手續。若租賃物不屬于需要登記的財產類別，融資租賃公司應當采取有效措施保障對租賃物的合法權益”，因此可明確的是不能以未辦理過戶登記為由認定“租賃物所有權未轉移”。租賃物是動產時，如物流車輛作為融資租賃的租賃物時，承租人具有《道路運輸經營許可證》，具備道路普通貨物運輸、貨物專用運輸等經營資質。但融資租賃公司不具備該經營資質，為了承租人的正常運營，方便處理交通事故、年檢等事務的考慮，而未辦理車輛過戶登記。

  （一）在建項目

  以在建住宅商品房項目作為租賃物，以房地產開發商作為承租人的融資租賃合同，法院通常傾向于認定不構成融資租賃合同關系。原因為：①房地產在建項目尚不具備法律上的所有權，故承租人并未實際取得房地產項目的所有權，因此也無法向出租人轉讓租賃物的所有權；②房地產開發商作為承租人，并非租賃物的實際使用人，其租賃在建房地產項目，也并非為使用租賃物，而是通過房地產項目來取得貸款融資；③在建房地產并不屬于實質意義上的固定資產，從會計記賬的角度看，在建工程在資產負債表中單獨列示，竣工后才能夠列入固定資產項目。

  （二）建筑物附屬設施

  建筑物附屬設施作為融資租賃物的法律風險在于：①出租人將因承租人無權處分而無法取得租賃物所有權。建筑物附屬設施屬于實現建筑物基礎公共功能的設備，具有權屬上的共有性。如取之作為融資租賃租賃物的，承租人應能夠處分，即整棟建筑物內，不存在其他不動產或房屋所有權人，如果存在的話，則應取得其共同同意。未經共同同意的，則出租人無法“形式”上取得相應所有權。②由于建筑物附屬設施作為租賃物的所有權無法實現獨立移轉，出租人亦不能通過取回租賃物、予以變現等方式來實現其租金債權，所以，從擔保功能的發揮角度來看，以建筑物附屬設施作為租賃物亦無法實現前述目的。③經共有人同意處分的附屬設施作為融資租賃物在與抵押權存在沖突時，將依照《民法典》中規定的順位規則確定優先受償權。

  因此建筑物附屬設施作為融資租賃物的業務，雖然司法觀點對其租賃物的適格性相對認可，且出租人所面臨的租賃物擔保功能弱化的經營風險并不影響融資租賃合同性質的認定，但鑒于建筑物附屬設施的所有權移轉要求較難實現，當事人間交易的物權效力、擔保功能或將受損，故從商業操作的可行性出發建議謹慎選擇。

  （三）公路、橋梁等基礎設施

  法律明確規定屬于國家所有的基礎設施，因其所有權不能轉讓給出租人，故不能作為租賃物，但非專屬國家所有的基礎設施的所有權轉讓并不存在障礙，因此實踐中通常認為可以成為租賃物，不影響融資租賃合同性質的認定。

  （四）地上或地下構筑物

  以冶煉、發電、造紙等不可拆卸的設備及存在于土地之上的電力架空線、機站等整體資產貨水務行業中的引入工程相關設施、自來水相關設施、污水處理設施、排水設施、輸油、輸氣管道等埋入地下的管網設施或碼頭裝卸設施、工業生產線中的構建物、構筑物等資產作為租賃物的合同，司法觀點認為屬于融資租賃合同性質的認定。但要注意的是，此類租賃物對出租人而言，可能存在物權擔保功能較弱的問題，在承租人違約的情況下出租人雖然理論上可以行使取回權，但實際上并不可行，或者取回后租賃物價值基本喪失，融資租賃交易的物權保障功能難以實現，由此給出租人帶來的承租人違約風險不可避免，融資租賃合同的交易關系的基本價值并未實現。

  （五）不動產

  對租賃物包括企業廠房在內的融資租賃合同，最高院傾向于認定構成融資租賃合同關系；而對于商業地產而言，其承租人為融資需要，以融資租賃合同的方式取得商業地產的使用權并實際占有使用租賃物，出租人作為租賃物的所有權人，在其物權擔保得到保障的前提下，提供融資便利，并不違反法律法規的強制性規定，也并非政府房地產調控政策的調整對象和目標，因此不應以租賃物為不動產而否定融資租賃合同的性質和效力。

  在房地產融資租賃的實踐中，具體的業務操作方式也有不同。如，有的出租人要求明確將房地產過戶到出租人名下，以保障租賃物的擔保功能；也有的租賃公司和開發商為了避免交納房地產過戶的大量稅費，而采取了不過戶的操作方式，對未過戶的，因與出租人對租賃物享有所有權的法律關系不符，最高院傾向于認定此類房地產融資租賃不構成融資租賃合同關系。

  《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中第一條規定“人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理”。融資租賃作為以租賃物為載體的一種特殊的融資方式，是否兼具“融資”與“融物”的雙重屬性，是判斷融資租賃法律關系是否構成的關鍵所在。根據司法解釋及其精神，以及融資租賃交易中融資和融物的雙重屬性，能否會被認定為融資租賃法律關系，租賃物有以下三個判斷標準：

  第一，在使用功能上，租賃物是否滿足融資租賃“融物”的特質。融資租賃具有“融資”和“融物”的雙重特性，在交易中如果租賃物并不能滿足承租人對標的物使用價值的需求，或者承租人從事租賃交易的目的并不是為了獲得租賃物的使用價值，那么該項交易即便名為融資租賃，實質上因其不符合融資租賃的通常目的，就會存在著不被認定構成融資租賃法律關系的風險。

  第二，在法律功能上，租賃物能否實現對租金債權的擔保。在融資租賃交易中，租賃物還需發揮租金債權擔保的功能。如果租賃物實質上存在著低值高估、無法實際取回變現的情形，那么也將影響是否構成融資租賃法律關系的認定。

  第三，在權利屬性上，售后回租的標的物產權能否登記到出租人名下。出租人取得租賃物的所有權，是其獲得出租權和通過取回租賃物實現對租金債權擔保的前提條件。對于不動產售后回租而言，出租人能夠取得租賃物的權屬登記，成為是否構成融資租賃法律關系的重要判斷因素。

  綜上，沒有租賃物或者租賃物不適格，則均可能導致在司法實踐中該合同被法院認定僅有資金空轉，而無與之相適應的租賃物，不構成融資租賃法律關系，且可能還會面臨監管機構的合規性處罰。因而，融資租賃公司在業務操作中應嚴格對租賃物進行審查。